Есть ли жизнь после отмены долевки?

Фото: shans.online

Что говорят специалисты о ближайшем будущем рынка жилья.

ВРЕМЯ ПРОЧТЕНИЯ 5 МИНУТ.

В прошлом номере «ШАНСА» (№28(1415) от 12 июля) я рассказала об изменениях в законе о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2019 года. Коротко напоминаю суть изменений.
1. Застройщики больше не смогут привлекать денежные средства дольщиков напрямую. В схеме приобретения новостроек между покупателем и продавцом появится посредник – банк.
2. Застройщики смогут получить деньги за проданное жилье ТОЛЬКО после предоставления квартиры покупателю.
3. Допускается покупка жилья на этапе строительства, но в этом случае деньги планируется перечислять на специальные счета (эскроу) банка-посредника, к которым не будет доступа ни у покупателя, ни у застройщика.
По моим прогнозам, закон существенно затруднит работу строителей, сократится число строительных компаний (в первую очередь – мелких и средних застройщиков), что приведет к снижению объема строительства жилья и, как следствие, к росту цен на жилую недвижимость. К этому номеру я попросила прокомментировать изменения тех, кому предстоит исполнять этот закон и строить по новым правилам.

Что говорят банки

Как пояснили «ШАНСУ» в пресс-службе Сбербанка, здесь готовы к изменениям и создали все необходимые механизмы. На текущий момент в Сберанке кредитуется более 500 застройщиков, к этому количеству прибавится еще сопоставимый объем, поэтому планируется увеличение количества подразделений, чтобы покрыть возросший аппетит рынка.
В новых реалиях банк не только будет открывать кредитные линии застройщикам, но и контролировать целевое использование выданных средств с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% от проектной стоимости) и административных расходов (не более 10% от проектной стоимости). В каждом территориальном банке Сбербанка уже есть подразделения строительной экспертизы. В их задачи входит анализ бюджета проекта, мониторинг исполнения графика производства работ и контроль за расходованием целевых средств – все это банк делает собственными силами.
Директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов пояснил, что процентная ставка по кредиту для застройщика будет зависеть от количества средств, поступивших от дольщиков на счета эскроу.
К примеру, если сумма, поступившая от покупателей квартир на счета эскроу, составит половину задолженности по кредиту застройщика – процентная ставка по данному кредиту может снизиться на 30%, когда средства дольщиков на счетах эскроу полностью покроют кредит застройщика – процентная ставка снизится в два раза. Банк разработал формулу, по которой ставка по кредиту ежемесячно будет пересчитываться.
Сергей Бессонов пояснил, что новые правила игры имеют и свои минусы – исчезает источник уплаты процентов.
– Сегодня застройщики ежемесячно платят проценты по кредитам за счет того, что продают квартиры, и у них возникает необходимый денежный поток. Но со вступлением в силу закона все деньги будут аккумулироваться на счета эскроу и тратить их на строительство и выплату процентов будет запрещено до сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому банкам придется предоставлять рассрочку по уплате процентов и нести больший риск, ведь проценты можно и не получить, если дом не будет достроен и дольщик не получит своей квартиры. В этом случае все деньги, перечисленные в банк от дольщика, придется вернуть, а за проценты по кредиту разбираться с застройщиком.

С 1 июля 2018 года банковское сопровождение становится обязательным и по проектам, по которым получено разрешение на строительство до 01.07.2018. На открытие специальных счетов застройщикам в соответствии с 214-ФЗ дается два месяца.
Счета должны быть открыты в уполномоченных банках, список которых размещен на сайте Банка России. Банковское сопровождение такого счета пока составит 5 тысяч рублей в месяц.

Что говорят застройщики

Наталья РУДИЧ, директор ООО «Проектное бюро «Глорис», агентства недвижимости «Глорис» (Абакан).


Наталья пояснила, что в ожидании новых правил игры большинство застройщиков старались получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, поскольку таких объектов нововведения не коснутся. Поэтому сегодня на рынке недвижимости появилось множество новых строительных проектов и покупатели еще могут выбирать и «играть» с ценами. Но Наталья уверена, что года через два ситуация в корне изменится:
Во-первых, компаниям придется строить либо на кредитные, либо на свои собственные деньги, которых у большинства попросту нет. Конкурировать с застройщиками – партнерами банков, крупными строительными компаниями маленьким фирмам или «новичкам» станет очень сложно. Многие застройщики уйдут из отрасли. И если сегодня по Хакасии 15 застройщиков, то останется не более пяти. Следовательно, снизится конкуренция на рынке новостроек, сократятся объемы строительства, из-за чего вырастут цены на недвижимость.
Во-вторых, в связи с тем, что застройщики будут строить на кредиты, полученные в банке, стоимость жилья окажется в прямой зависимости от процентной ставки. А поскольку проценты будет устанавливать банк, он вряд ли упустит свою финансовую выгоду.
В-третьих, будет «похоронена» схема, по которой застройщик рассчитывался с подрядчиком квадратными метрами. Те, в свою очередь, выставляли эти квартиры на продажу и порой по цене дешевле, чем у застройщика. От этой схемы в итоге выигрывали все: и застройщик, и подрядчик, и покупатель.
В-четвертых, покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства – на стадии котлована, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.

!!! Наталья Рудич прогнозирует, что применение нового закона неминуемо приведет к росту стоимости квадратного метра в новостройках. А за ними потянется и вторичный рынок.
По ее мнению, спасти ситуацию смогут только меры господдержки отрасли: снижении ставок по ипотечным кредитам для дольщиков и снижения ставок по кредитам для застройщиков.

Ольга СЛИЧНАЯ, заместитель генерального директора ООО «УКС «Жилстрой» (Абакан):


– С одной стороны, новые поправки в законе помогут обезопасить дольщиков, с другой – не могут не отразиться на цене. Ведь застройщики будут вынуждены включить в себестоимость квартир свои затраты, которые вырастут.

!!! Ожидается также уменьшение предложения, но это скорее плюс, чем минус. На рынке будет больше качественных проектов, а небольшие компании-застройщики либо будут объединяться, либо уйдут с рынка.

В целом, мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – ведь речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни.
В конечном счете все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству, и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок. Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности. И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.

Некоторых застройщиков новый закон 214-ФЗ не затронет вообще. Речь идет о жилищно-строительных (ЖСК) или жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК), а также по предварительным договорам купли-продажи квартир. Новая редакция закона по-прежнему не запрещает такие схемы привлечения денег в строительство.

автор Татьяна ЧЕРЕДНИЧЕНКО
 
По теме
 
В «Единой России» уверены, что создание новой системы финансирования жилищного строительства защитит интересы жителей - Газета Хакасия Фото с сайта http://khakas.er.ru Принятие закона несущественно отразится на стоимости квадратных метров, уверены партийцы Новый закон меняет модель жилищного строительства, а не экономику стройки,
10.07.2018
В «ЕДИНОЙ РОССИИ» уверены, что закон о переходе от долевого строительства к проектному финансированию позволит защитить интересы граждан - Единая Россия Принятие закона, предусматривающего создание новой системы финансирования жилищного строительства, несущественно отразится на стоимости квадратных метров.
09.07.2018
 
Независимое информационное агентство - Хакасия Банк «Восточный» подвел итоги I полугодия 2018 года в направлении залогового кредитования.
05.07.2018
JPG Файл - МВД Республики Хакасия Суровые штрафы и перспектива на долгое время стать пешеходом не сильно снижает количество любителей выпить перед поездкой, они садятся за руль повторно.
13.12.2018 МВД Республики Хакасия
Жительница Орджоникидзевского района подозревается в мошенничестве, при получении компенсаций - Следственный комитет Ширинским межрайонным следственным отделом следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Хакасия возбуждено уголовное дело в отношении 42-летней жительницы Копьевского сельсовета Ордж
13.12.2018 Следственный комитет
Житель города Черногорска обвиняется в умышленном причинении тяжкого вреда здоровью мужчине, повлекшем по неосторожности его смерть - Следственный комитет 4 декабря 2018 года в следственные органы СКР по РХ поступило сообщение о том, что в «Абаканской межрайонной клинической больнице» скончался 43-летний мужчина,
13.12.2018 Следственный комитет
Нажмите для предварительного просмотра изображения - Газета Хакасия Художники Анатолий Кузьмин и Марианна Касимова Фото: Ларисы Бакановой Творческий тандем Анатолия Кузьмина и Марианны Касимовой, преподавателей детской художественной школы имени Д. И. Каратанова,
12.12.2018 Газета Хакасия
Для самых удивительных зрителей - Абакан сегодня Недавно я впервые в жизни взяла в руки театральную куклу. Упсику 15 лет. Сколько людей видели этого маленького актера!
12.12.2018 Абакан сегодня
Сокровищница зоологического музея ХГУ - Абакан сегодня В научных фондах и экспозиционных витринах зоологического музея главного вуза Хакасии можно увидеть не только насекомых, земноводных, птиц, рыб, млекопитающих, но и моллюсков.
12.12.2018 Абакан сегодня
Новые горизонты хоккейной команды «Саяны» - ХК Саяны-Хакасия     Его имя уже давно известно за пределами Хакасии. Его знают в России, как бывшего хоккеиста и главного тренера иркутской команды «Байкал-Энергия».
12.12.2018 ХК Саяны-Хакасия
«Поэзия – чудесная страна» - ИА Агентство Деловой Информации   18 декабря в 11:00 в малом зале Центра культуры и народного творчества им.
12.12.2018 ИА Агентство Деловой Информации
За минувшие сутки в Хакасии зарегистрировано три пожара. В двух случаях причиной пожара стал перекал печи, еще одно возгорание случилось из-за оставленной без присмотра горячей золы.
12.12.2018 МЧС Республики Хакасия
Независимое информационное агентство - Хакасия Пять с половиной километров трубопроводов, отремонтированных за год, - энергетики Сибирской генерирующей компании в Абакане побили свой собственный рекорд.
12.12.2018 19Rus.Ru